Sayın Nuh Mehmet Deniz;
Türkiye’de gayrimenkul, sadece barınma ihtiyacını karşılamanın ötesinde nesiller boyu aktarılan en temel güvenli liman ve birikim aracı olarak görülüyor. Ancak bu “milli yatırım” alanı, genellikle somut finansal verilerden ziyade kulaktan dolma bilgiler ve duygusal kararlarla yönetiliyor. Ekonomik dalgalanmaların arttığı günümüzde, gayrimenkulün gerçekten bir yatırım olup olmadığını belirleyen artık sadece konumu değil, yatırımcısının finansal okuryazarlık düzeyi oluyor.
Bir yatırımcının, piyasanın durgunlaştığı veya henüz hareketlenmeye başladığı dönemleri kollaması gerektiğini belirten gayrimenkul uzmanı ve yazar Kürşat Tuncel, “Gayrimenkul Meraklıları İçin Finansal Okuryazarlık” kitabı ile bu geleneksel alışkanlığı profesyonel bir finansal disipline dönüştürüyor.
Türkiye’de Gayrimenkul Satışları ve Ekonomik Büyüklük
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2025 verileri, Türkiye’de gayrimenkulün artık sadece bir “alım-satım” değil, devasa bir ekonomi olduğunu gösteriyor. Konut, arsa, tarla ve ticari taşınmazları kapsayan toplam gayrimenkul satışları bir önceki yıla göre %8,7 artış göstererek 3 milyon 332 bin 994 adede ulaştı.
Bu veriler içinde en dikkat çekici detay, konut satışlarının toplam gayrimenkul işlemleri içindeki payının tarihte ilk kez %50 barajını aşmasıGayrimenkulde Finansal Okuryazarlığın Önemi
Bu devasa işlem hacmi, kritik bir soruyu da beraberinde getiriyor: Milyarlarca liralık bu piyasa ne kadar bilinçli yönetiliyor? Yatırımcıların büyük çoğunluğu hala somut finansal verilerden ziyade kulaktan dolma bilgiler ve duygusal kararlarla hareket ediyor.
Ekonomik dalgalanmaların ve alternatif yatırım araçlarının çeşitlendiği günümüzde, gayrimenkulün gerçekten bir yatırım olup olmadığını belirleyen temel faktör artık sadece mülkün konumu değil, yatırımcısının finansal okuryazarlık düzeyi oluyor.
Bu kapsamda gayrimenkul uzmanı ve yazar Kürşat Tuncel, Ceres Yayınları etiketli “Gayrimenkul Meraklıları İçin Finansal Okuryazarlık” kitabı ile gayrimenkulü sadece bir “başını sokacak ev” olmaktan çıkarıp, doğru adımlarla geleceği garanti altına alan akıllı bir yatırım aracına dönüştürmenin yollarını anlatıyor.
Gayrimenkulde Konum Değil Finansal Okuryazarlık Kazandırıyor
Kitapta, bir mülkü alırken sadece fiyatına değil, kiralandığında kendini kaç yılda amorti ettiğine ve parayı bankaya koysanız ne kazanacağınıza mutlaka bakılması gerektiği vurgulanıyor. Kürşat Tuncel, “Eğer gayrimenkulün yıllık net kira geliri ve piyasa değer artışı toplamı, alternatif yatırım araçlarının getirisinden düşük kalıyorsa, o gayrimenkul sahibini reel olarak zarara uğratan bir ‘finansal yük’ haline gelmiştir” diyor.
Gayrimenkul birim fiyatını hesaplarken yapılan en büyük hatanın, balkonlardan asansör boşluklarına kadar her şeyin dahil olduğu ‘brüt’ alan üzerinden işlem yapmak olduğunu belirtiyor. Yatırımcı için asıl maliyet; duvarların iç kısmında kalan, yani ‘süpürülebilir alan’ olan net metrekaredir.
Örneğin, 150 m² brüt olarak sunulan bir konutun net alanı 100 m² ise, yatırımcı her bir metrekare için %50 daha fazla ödeme yapmış demektir. Satın alırken kazanmanın yolu ‘boşluğa’ değil, ‘kullanılabilir alana’ para ödemekten geçer.
Yüzde 25’i Aşan Manzara Bedeli Yatırım Değil
Kitapta, Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının genellikle keyfi şerefiye bedelleriyle, yani ‘manzarası var’, ‘katı güzel’, ‘önü açık’ gibi kriterlerle şişirildiğine dikkat çekiliyor. Kürşat Tuncel, “Oysa bu durumun rasyonel bir sınırı vardır. Bir mülkün eşsiz manzarası baz fiyatı en fazla %25, güney cepheli olması %5, her bir kat yükselişi ise ortalama %2 oranında artırmalıdır” diyor.
Bu oranların üzerindeki her kuruş, bir yatırım değil, kişisel bir lüks harcamasıdır. Yatırımcı, ödediği farkın ‘duygusal maliyet’ mi yoksa ‘finansal getiri’ mi olduğunu bu yüzdelerle test etmelidir.
Bir evin kirası dışarıdan bakıldığında çok yüksek görünebilir ancak aidat yükü, her yıl ödenen emlak vergileri, beklenmedik zorunlu tadilat masrafları ve kiracı değişim süreçlerindeki boş kalan aylar üst üste eklendiğinde o yüksek kazanç bir anda eriyip gidebilir.
Eğer mülkünüzün yıllık masrafları, sağladığı getiriyi içten içe kemiriyor ve sizi rasyonel bir kârdan uzaklaştırıyorsa, o taşınmaz artık size kazandırmıyor, aksine sermayenizden besleniyor demektir. Gerçek finansal okuryazarlık, brüt rakamların parıltısına kapılmadan tüm bu harcamalar çıktıktan sonra elde kalan net parayı hesaplayabilmektir.
